日別アーカイブ: 2026年1月26日

「地下室の壁がいつも湿っている」「大雨のたびに床に水が溜まる」——新宿区で地下室をお持ちのビルオーナーや管理組合の方から、こうしたご相談が増えています。新宿区は西新宿の高層ビル群から歌舞伎町の雑居ビル、住宅街の戸建てまで、地下室を備えた建物が非常に多いエリア。実は新宿特有の地盤事情もあり、地下室の漏水トラブルは珍しくありません。この記事では、年間200件以上の施工実績を持つ当社が、地下室漏水の原因から工法、費用、そして新宿区ならではの注意点までお伝えします。

監修：株式会社LAS 代表取締役 小野寺（1級防水施工技能士・国家資格保有）

新宿区の地盤と地下室漏水の関係

「なぜ新宿で地下室の漏水が多いのか？」——その答えは、新宿区の地盤の成り立ちにあります。

西新宿：淀橋浄水場跡地の歴史

現在の西新宿高層ビル群が建つ場所には、かつて「淀橋浄水場」がありました。1965年に廃止されるまで、東京の水道を支えた巨大な施設です。浄水場の跡地ということは、もともと水が豊富にあった土地。地下には今も豊かな地下水脈が流れており、高層ビルの地下室や地下駐車場では漏水対策が欠かせません。

実際、西新宿のオフィスビルでは「竣工時から地下に水が染み出す」というケースも珍しくありません。これは施工不良ではなく、地下水位が高い土地柄ゆえの宿命ともいえます。

神田川・妙正寺川流域のリスク

新宿区の北側には神田川、西側には妙正寺川が流れています。河川沿いのエリアは地下水位が高く、地盤も軟弱な傾向があります。落合・中井・高田馬場といったエリアで地下室をお持ちの方は、特に注意が必要です。

また、新宿区は「台地」と「谷」が入り組んだ地形をしています。四谷や市谷は台地上で比較的安定していますが、谷地形の場所では湧水が出やすく、地下室の漏水リスクが高まります。

地下室に水が入ってくる6つの原因

地下室の漏水工事を成功させるには、まず「なぜ水が入ってくるのか」を正確に突き止めることが欠かせません。原因によって最適な工法がまったく異なるからです。

1. コンクリートのひび割れ（クラック）

地下室の壁や床はコンクリートで造られていますが、コンクリートには防水性がありません。経年劣化、乾燥収縮、地震の揺れなどでひび割れが発生すると、そこから地下水が浸入してきます。髪の毛ほどの細いクラックでも、水は容赦なく入り込みます。築20年を超えると、このクラックからの漏水が急増する傾向があります。

2. 打継ぎ部分の劣化

コンクリートは一度に全て打設できないため、何回かに分けて施工します。この継ぎ目を「打継ぎ」と呼びますが、ここが漏水の弱点になりやすいのです。年月が経つと打継ぎ部分に隙間ができ、水の通り道（水みち）になってしまいます。壁に沿って線状に水が染み出している場合、打継ぎ部からの漏水を疑ってください。

3. 地下水位の変動

新宿区を含む東京都心部では、地下水位が上昇傾向にあります。かつて工業用水として大量に汲み上げられていた地下水ですが、1956年以降の規制で揚水量が減少。その結果、地下水位が回復してきています。「以前は大丈夫だったのに、最近急に漏水するようになった」というケースでは、地下水位の上昇が原因になっていることも少なくありません。

4. 配管貫通部の劣化

地下室には、給排水管や電気配線、空調ダクトなどが壁を貫通しています。この貫通部のシーリング材が劣化すると、隙間から水が浸入します。特に古いビルでは、貫通部の防水処理が甘いケースもよく見られます。

5. 施工時のジャンカ（豆板）

ジャンカとは、コンクリート打設時に砂利とセメントがうまく混ざらず、砂利が露出した状態のことです。この部分は密度が低く、水が浸入しやすい欠陥になります。新築から数年で漏水が起きた場合、施工時のジャンカが原因である可能性があります。

6. 外壁・屋上からの雨水浸入

意外に見落とされがちなのが、地下水ではなく「上からの雨水」です。外壁や屋上の防水層が劣化すると、浸入した雨水が建物内部を伝って、最終的に地下室に到達することがあります。「雨の日だけ漏水する」という場合は、このパターンを疑ってみてください。

【コラム】新宿駅の地下空間と漏水対策

地下室漏水を放置するとどうなる？

「少し湿っている程度だから」と漏水を放置するのは危険です。時間が経つほど被害は拡大し、修繕費用も膨らんでいきます。

建物への影響

• 鉄筋の錆び・爆裂——コンクリート内部の鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートを押し割ってしまう現象。構造強度が低下します
• カビ・腐食——湿気が続くと壁や床にカビが発生。内装材の腐食も進みます
• シロアリ被害——湿った木材はシロアリの格好の餌食になります

健康への影響

• カビによるアレルギー——カビの胞子を吸い込むことで、アレルギー症状や呼吸器疾患を引き起こすことがあります
• ダニの繁殖——湿度が高いとダニが増殖しやすくなります

資産価値への影響

• 不動産価値の低下——漏水履歴のある物件は、売却時に価格が下がる要因になります
• テナント離れ——ビルの場合、地下室の環境が悪いとテナントが退去するリスクも

地下室漏水工事の工法と特徴

地下室の漏水工事には、「止水工事」と「防水工事」の2種類があります。止水工事は今まさに漏れている水を止める工事、防水工事はこれから水が入らないように予防する工事です。当社では現場の状況に応じて最適な工法をご提案しています。

止水注入工法（アクリル樹脂）

水が勢いよく噴き出しているような緊急性の高い漏水に向いている工法です。コンクリートに穴を開け、専用プラグを設置してアクリル樹脂を高圧ポンプで注入します。アクリル樹脂は硬化後も弾力性があり、建物の動きにも追従するため、再発リスクを低減できます。工期は3日〜1週間程度です。

止水注入工法（ウレタン樹脂）

じわじわ染み出すタイプの漏水に適した工法です。ウレタン樹脂は水と反応して発泡しながら空隙を埋めていきます。狭い隙間にも入り込みやすく、打継ぎ部やクラックからの漏水に効果的。有害物質を含まない安全な材料が主流で、工期は1〜4日程度です。

浸透性改質工法

コンクリート改質剤を塗布する工法です。改質剤がコンクリート内部に浸透し、化学反応で空隙を埋めていきます。注入工法より施工が簡単で、軽度の湿り程度の漏水や予防目的で選ばれることが多い工法。工期は1〜2日程度です。

地下室漏水工事の費用相場

「費用はどのくらい？」——お問い合わせで最も多い質問です。漏水の規模や工法、地下室の広さによって費用は変わりますが、目安をお伝えします。

【実例】新宿区での施工事例

業者に連絡する前に確認しておくこと

漏水を発見したら、業者に連絡する前に以下の情報を整理しておくと、スムーズに話が進みます。

写真を撮っておく

• 漏水箇所の全体写真と接写
• 水染みの範囲がわかるもの（メジャーを当てると◎）
• 日付がわかるように（スマホなら自動で記録されます）

確認しておく情報

• いつ頃から漏水しているか
• 雨の日だけか、常時か
• 水の量は増えているか、変わらないか
• 建物の築年数
• 過去に漏水修理をしたことがあるか

応急処置

• 漏水箇所の下に容器を置いて水を受ける
• 周囲の物品を移動させる
• 電気製品は漏水箇所から離す（感電防止）

※ホームセンターで売っている補修材での応急処置は可能ですが、根本解決にはなりません。水圧で別の場所から漏れ出すこともあるため、早めに専門業者へご相談ください。

新宿区で漏水工事を依頼する際のポイント

ビルの場合：テナントへの配慮

新宿区はオフィスビルや商業ビルが多いエリア。地下室の工事ではテナントへの影響を最小限にする配慮が必要です。当社では夜間・休日の施工にも対応しており、営業時間外での工事が可能です。

マンションの場合：管理組合への相談

マンションの地下室や地下駐車場は共用部分にあたるため、管理組合での対応となります。まずは管理会社に連絡し、理事会で検討いただく流れが一般的です。当社では管理組合様への説明資料の作成もサポートしております。

戸建ての場合：地下室の用途確認

新宿区には地下室付きの戸建て住宅も多くあります。地下室を居室として使用している場合と、倉庫として使用している場合では、仕上げのレベルが変わってきます。用途に応じた最適なプランをご提案します。

地下室漏水を防ぐメンテナンス

漏水工事を行った後も、日頃のメンテナンスで再発リスクを減らすことができます。

• 月1回の目視点検——壁や床に水染み、カビがないか確認。大雨の翌日は特に念入りに
• 湧水ピット・排水溝の清掃——ゴミや土砂が詰まると排水機能が低下します。半年に1回程度の清掃を
• 換気の確保——地下室は湿気がこもりやすいので、換気扇の稼働や除湿機の設置を検討してください
• 外壁・屋上の点検——地下の漏水が実は上からの雨水浸入だったケースもあります。建物全体の防水状態を把握しておきましょう

よくある質問

Q. 地下室をリフォームしたいが、漏水が心配です

リフォーム前に漏水調査を行うことをおすすめします。せっかくリフォームしても、後から漏水が発覚すると内装をやり直すことになります。当社では防水工事と内装工事を一貫して対応できますので、ワンストップでご相談いただけます。

Q. 地下室を倉庫から居室に用途変更したいのですが

居室として使用する場合、漏水対策はより慎重に行う必要があります。また、建築基準法上の採光・換気の基準を満たす必要があるため、建築士への相談も合わせて行ってください。当社では関連業者のご紹介も可能です。

Q. 他社で工事したが、また漏水してきました

対応可能です。他社施工後の再発案件も多数対応しております。漏水は原因の特定が難しいケースもあり、一度の工事で止まらないこともあります。当社では徹底した原因調査を行い、再発リスクを最小限に抑える工法をご提案します。

Q. 工事中、地下室は使えませんか？

工事箇所によりますが、全面的に使用禁止になるケースは稀です。部分的な養生で対応できることが多いので、事前にご相談ください。

Q. 保証はありますか？

はい。当社では防水工事に10年保証をお付けしています。万が一、保証期間内に再発した場合は無償で対応いたします。

株式会社LASが選ばれる理由

まとめ

新宿区の地下室漏水工事について、原因から工法、費用、新宿区ならではの注意点までお伝えしました。新宿区は西新宿の旧淀橋浄水場跡地をはじめ、地下水が豊富なエリアが点在しています。神田川・妙正寺川流域や谷地形の場所では、地下室の漏水リスクが高まります。

地下室の漏水を放置すると、建物の構造や健康、資産価値に悪影響を及ぼします。「壁が湿っている」「大雨のたびに水が溜まる」という場合は、早めに専門業者へご相談ください。

株式会社LASでは、新宿区全域で地下室の漏水工事・防水工事を承っております。年間200件以上の施工実績があり、1級防水施工技能士（国家資格）が対応いたします。他社で難しいと言われた現場も対応可能です。漏水調査は無料、即日調査も承っておりますので、「これって漏水？」という段階でもお気軽にご相談ください。施工後は安心の10年保証付きです。